1/18/2022

La Colina Borrascosa - Parte 4



En los años 90, el Concejo Deliberante de Garupá aprobó el loteo de lo que hoy es La Calandria, Nueva Esperanza y la Colina a instancias de un proyecto de Inmobiliaria Posadas. No había servicios básicos hace 30 años atrás. Quien invertía allí lo hacía como una inversión a futuro.

Eran más 500 lotes recuerdan los memoriosos. El heredero de Pedro Núñez e hijos, Ricardo Núñez le vendió o consignó esas tierras a Oscar "Cacho" Alberto Casariego, quién - presuntamente -  nunca cumplió con lo pactado o presumiblemente Ricardo Núñez nunca vió un peso de los terrenos que se lograban vender.

Inquietud dubitativa: ¿Pre existe la titularidad de los Núñez si nunca recibieron el pago de esas tierras?

Oscar Alberto Casariego era hijo único de Josefa Chiófalo, la dueña de la extensión de campo que hoy constituye el barrio La Calandria. Estuvo casado con Norma Edith Yamaguchi. Quienes conocieron a "Cacho" lo describen como un hombre taciturno e introspectivo. 

Inmobiliaria Posadas S.A. le compró a Pedro Núñez e hijos SRL el 19 de julio de 1985 el campo que hoy dibuja la traza del barrio La Colina. La escritura 261 fue autorizada por el escribano Juan Pernigotti e inscripta en el Registro de la propiedad Inmueble al folio real matrícula 28502 al 08 Departamento Capital (4).  

Inmobiliaria Posadas S.A. - Colón 2358 -  fue una firma de prestigio en sus comienzos, integrada por varios socios de renombre social, que poco a poco fueron vendiendo su participación accionaria y retirándose de la sociedad. Del análisis de la última documentación presentada y agregada al legajo de la sociedad - obrante en el Registro Público – Dirección de Personas Jurídicas - se puede deducir que el titular del paquete accionario de Inmobiliaria Posadas S.A. desde el año al 1.993 era Oscar Alberto Casariego. Según versiones, a los efectos de cumplir con la pluralidad de socios requerida por el tipo societario, hizo figurar como accionista a quien se desempeñaba en ese momento como gerente de la sociedad: Alberto Horacio Christin, con una mínima porción accionaria.

Un boleto de compraventa con el correspondiente pago del impuesto de sellos ante la Dirección General de Rentas, con la entrega de una parte del precio y el pago del saldo en cuotas infinitas, era el modelo de negocio. Casariego - dicen testigos que lo conocieron - cargaba con cierta inestabilidad que lo hacía girar en el problema de quedarse sin dinero y vender los lotes en bloque, como una ganga.

Hubo un momento en que pidieron esos boletos de compraventa a los que habían comprado bajo la excusa de catastrarlos pero al parecer nunca se inscribieron en ningún registro. Cassariego y Christin, ambos fallecidos, se llevaron consigo algunos detalles importantes de lo que pasó.

Alberto Horacio Christin que era empleado y accionista mínimo providencial de la Inmobiliaria Posadas recibió un poder general para seguir con la administración de esos lotes. Ese poder fue otorgado el 19 de octubre de 1993 ante la escribana Silvia Totti de Yamasiro – Titular del Registro Nº 6 de la ciudad de Posadas.

Otra vez se produce el presunto hojaldre de reventa de las mismas mensuras, operando a través de la Escribanía de Osvaldo Torres, ubicada en la esquina de Bolívar y 3 de Febrero de Posadas.  Aquí vale señalar que al escribano Osvaldo Torres se le aplicó la sanción de destitución del cargo por irregularidades en el ejercicio de sus funciones. El mundo de los notarios lo sanciona moralmente con sólo escuchar su nombre.

El 14 de julio de 2004 hace su entrada estelar Pedro Rafael Ferrando (77 años) un “inversor” oportunista que supuestamente compró la mayoría de los lotes de La Colina a través de una escritura autorizada por el entonces todavía escribano de registro Osvaldo Torres con algunas irregularidades. 

Partiendo de que quien firma la venta por Inmobiliaria Posadas no es su representante legal, el presidente del directorio Oscar Casariego, sino Alberto Christin utilizando el poder General de Administración y Disposición que se le había otorgado año atrás y no se incorpora a la escritura un acta de directorio de Inmobiliaria Posadas en la cual se resuelve la venta de un activo tan importante y se autoriza a Christin a firmar la correspondiente escritura. 

No se solicitaron los certificados catastrales que debe tener a la vista el escribano al autorizar este tipo de negocios; y tampoco retiene suma alguna en concepto de impuestos que gravan la compraventa de inmuebles, sellos, ganancias, ingresos brutos, etc.; simplemente se consigna: “El impuesto a las ganancias será abonado por la declaración jurada, al igual que el impuesto de sellos”. En definitiva, no se pidió ni acta de directorio, ni libre deuda de impuestos, ni se averiguó demasiado sobre la consistencia de semejante venta de tierras. Con Osvaldo Torres como testante nada era imposible.

Pedro Ferrando, entonces domiciliado en la Chacra 32/33 Escalera 83 - edificio 42 - departamento C de Posadas, hizo el negocio de su vida ante un Alberto Christin que - ese día de invierno - se desprendió de todo el patrimonio social "de un plumazo". El precio de venta de más de 500 lotes fue de $104.200 dinero que no se entregó a la vista del escribano interviniente, ya que Christin manifiestó en el escrito haber recibido con anterioridad a ese acto. 

En la misma fecha Christin transfirió a través de una escritura de las mismas características, un número importante de lotes del plano 22095 de La Nueva Esperanza a su ex esposa Gladis Beatriz Giménez. Se transfirió la totalidad de los inmuebles del patrimonio social sin la participación del presidente del directorio, y sin siquiera exigir la presentación de un acta donde la sociedad resolviera la venta, el precio y autorizara a Alberto Christin a firmar la correspondiente escritura. 

Otra conjetura. ¿Por qué no la firmó el presidente del directorio Oscar Alberto Casariego? ¿conocía este su existencia? 

Pasaron dieciocho años y nunca se volvió a intentar la inscripción definitiva de esas escrituras ante el Registro de la Propiedad Inmueble por lo cual dichos lotes continuaron a nombre de Inmobiliaria Posadas y Casariego siguió otorgando las escrituras a algunas de aquellas personas que habían adquirido por boleto de compraventa. Todo continuó como si dichas escrituras no existieran. 

No fue hasta muchos años después, aproximadamente 2013 y posterior al fallecimiento de Alberto Horacio Christin, que el comprador de la ganga comenzó a enajenar algunos lotes, pero sin intentar regularizar la inscripción de su escritura de compra ante el Registro de la Propiedad inmueble.
 
Ocurrido el fallecimiento de Oscar Alberto Casariego, Ferrando comienza a comercializar abiertamente los lotes y con parte del producido cancela la deuda de impuesto inmobiliario provincial solicitando se lo registre como titular y responsable del pago en ese organismo. Cubrió gabelas por tres millones de pesos aproximadamente. En eso está y vamos viendo...

El historial dió un viraje complicado, por el proceder de Ferrando. Un hombre calificado con hábitos intimidatorios por los vecinos que hace muchos años viven el lugar o que poseen esos viejos boletos de compraventa. Según relatan los habitantes, se muestra como patrón de estancia; a veces "aprieta" a la gente con malos modales e inclusive - presuntamente -  se lo ha visto con "culatas".

El municipio mandó a censar a través de la delegada barrial, a cada vecino de ese barrio para determinar quién tiene documentación respaldatoria, como un boleto de compraventa o puede certificar el domicilio o permanencia desde hace muchos años.




Mientras tanto hay maniobras, presuntos contubernios, del que participan actores con cierta protección política. Los vecinos señalan con todos los dedos a la presidenta del barrio Silvia Villacorta, a quien entrevistamos. Ella - según sus opositores - juega inclinada a los intereses de Pedro Ferrando, ya que hostigaría a aquellos que No pasaron por el formato de negocios del susodicho. Silvia negó ante cámaras vínculos particulares pero reconoce su credulidad en la legalidad y legitimidad propietaria de Pedro Ferrando. Además califica a sus detractores como "okupas" o usurpadores.

Los lotes incluidos en la escritura referenciada son los siguientes: MZ 32 - 1,2,5 al 8, 10 al 22 y 24. / MZ 33 - 1 al 24 / MZ 34 - 1 al 15,18,20 al 24 / MZ 35 - 1 al 24/ MZ 36 - 1 al 10 / MZ 37 - 2 al 6, 8, 10 al 16, 20 al 24 / MZ 38 - 1 al 24 / MZ 39 - 1 al 24 / MZ 40 del 1 al 24 / MZ 42 - 1 al 12, 14 al 24 / MZ 43 . 1 al 24 / MZ 44 - 1 al 5, 9 al 19, 22 al 24 / MZ 45 - del 1 al 15, 17 al 19 / MZ 46 -  del 1 al 6, 8 al 24 / MZ 47 - del 1 al 24 / Mz 48 - del 1 al 24 / MZ 49 - del 1 al 9 / MZ 50- del 1 al 24 / MZ 51 -  1,2,3, 5 al 12, 15 al 18 / MZ 52 - 1 al 22 y 24 / MZ 54 1 al 16 y 18 al 24/ MZ 56 del 1 al 24

Potencialmente Pedro Ferrando - movedizo como nunca - haya logrado inscribir el título de propiedad de los terrenos de La Colina; sin embargo, algunos profesionales del derecho sostienen que aquellos adquirentes por boletos de compraventa de Inmobiliaria Posadas S.A. de fecha anterior a 2014, validada por el timbrado - sellado de Rentas de la Provincia, que se encuentran en posesión del lote comprado, podrán oponerlo a quien invoque mejor derecho. 

La gente que compró de buena fe, pago el precio convenido, total o parcialmente, antes de la operación Christin - Ferrando realizada en las barbas del escribano Osvaldo Torres en el año 2004, pueden alegar que aunque exista escritura pública, lo que en derecho se llama título suficiente, faltó al momento de la venta la tradición o entrega de la cosa vendida, ya que Inmobiliaria Posadas para esa fecha, ya no tenía la posesión de los lotes por haberlos entregados a sus adquirentes por boleto, por lo cual no pudo haberse hecho efectiva la tradición posesoria de eso inmuebles a Ferrando, lo que en derecho se llama modo suficiente y elemento necesario para que se perfeccione el derecho de dominio en cabeza del comprador.

Casariego al vender esos lotes, los entregaba en posesión en el acto y ese procedimiento, le da derechos a los compradores primigenios. Pueden oponer la legítima pertenencia de ese terreno reclamando la transferencia del dominio aunque Pedro Ferrando haya logrado hacerse de la escritura pública. El boleto de compra - venta por ser un acto previo "le gana" a la escritura, dicho en criollo.  

Muchos compraron terrenos y no los habitaron. Los expertos recomiendan No dejarse intimidar ni usurpar los lotes por nadie aunque blanda en sus manos una escritura. Solamente hay que esperar la reconstrucción del libro de accionistas de Inmobiliaria Posadas -  acción legal en curso promovida por varios juicios reclamatorios - para que haya firma autorizada y así luego liberar la confección de títulos de propiedad. 

A esta altura de las cosas, salga pato o gallareta vale la pena citar lo que dicen en los tribunales. Será justicia.  

Alcides Cruz







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1 comentario:

  1. Hablan como si los compradores de Ferrando, no se asesorará ante la compra. Un boleto de compra venta sin estar viviendo en el lugar "comprado" prescribe, hoy ante la ley hasta 10 años si ni siquiera se limpio el lugar queda nulo el boleto compra venta. Pero hablará mejor un abogado sobre derechos. Creo que este diario debe interiorizar más a fondo en leyes antes de decir tantas dudas y el lector que es ignorante ante estos temas creerá su versión. Mientras algunos si somos capaces de no caer en la bajeza de la ignorancia y seguir hacia adelante. Contra el gobierno que te quiere pobre e ignorante. Y contra está clase de periodismo.

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